Vedtekter pr. 19-04-2018

VEDTEKTER

for

Sameiet Nordre Jarlsberg Brygge - Utsikten Trinn l

(Vedtatt på ordinært sameiermøte 19. april 2018)

§1

NAVN, EIENDOMMEN, M.V.

Eierseksjonssameiets navn er Sameiet Nordre Jarlsberg Brygge - Utsikten Trinn l.

Bebyggelsen og tomten gnr. 126 bnr. 62 i Sande kommune ligger i sameie mellom de eierseksjonene som bebyggelsen og tomten er oppdelt i. For hver seksjon er det fastsatt en sameiebrøk som uttrykker sameieandelens størrelse.

 

§2

ORGANISERING AV SAMEIET, RÅDERETT, M.V.

Seksjonseierne er sameiere i bebyggelsen og tomten i eierseksjonssameiet.

Til hver sameieandel er knyttet rett til eksklusiv bruk av en bruksenhet med hoveddel og eventuelle tilleggsdeler. Denne bruksretten følger sameiedelen og kan ikke skilles fra sameiedelen. Heller ikke på annen måte kan rettigheter i sameiet skilles for særskilt overdragelse.

Forøvrig har hver sameier full disposisjonsrett over sin eierandel, herunder rett til salg, bortleie og pantsettelse, så langt slike transaksjoner ikke kommer i strid med disse vedtekter eller gjeldende lover.

ÅRSMØTET kan vedta og endre ordensregler med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Sameierne plikter å følge de ordensregler som til enhver tid er fastsatt. Brudd på ordensreglene anses som brudd på sameiernes forpliktelser overfor sameiet.

Tomten og alle deler av bebyggelsen som ikke etter seksjoneringen omfattes av bruksenhetene, er fellesarealer.

Bruksenheten og fellesarealene kan bare nyttes i samsvar med formålet, og må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjonene. Ledninger, rør og liknende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren.

En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn.

Parkering og andre tiltak for seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne

En seksjonseier kan med samtykke fra styret gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av seksjonseierens eller husstands-medlemmenes nedsatte funksjonsevne. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn.

Tilrettelagte parkeringsplasser er forbeholdt beboere som på grunn av nedsatt funksjonsevne har et dokumentert behov for tilrettelagt plass. Disse beboerne har krav på å få tilgang til plassen mot et midlertidig bytte av egen parkeringsplass. Byttet gjelder så lenge beboeren har et dokumentert behov. Styret kan gi nærmere regler om tildelingskriteriene. Plassen byttes tilbake ved salg av seksjonen. Det er ikke nødvendig å reseksjonere i hvert enkelt tilfelle. Denne vedtektsbestemmelsen kan ikke endres uten at samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enige.

Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjoner.

Dyrehold

Dyrehold er tillatt. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for de øvrige brukene av eiendommen.

Begrensninger i muligheten til å kjøpe boligseksjoner

Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie.

 Juridiske personer kan ikke kjøpe seksjoner i sameiet.

Adgang til korttidsutleie begrenses til 2 seksjoner per blokk og 100 dager per år/seksjon. Hyblifisering er ikke tillatt.

 

§3

VEDLIKEHOLD

Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten.

Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som

a)  inventar

b)  utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker

c)  apparater, for eksempel brannslukningsapparat

d)  skap, benker, innvendige dører med karmer

e)  listverk, skillevegger, tapet

f)  gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk

g)  vegg-, gulv- og himlingsplater

h)  rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring

i)  vinduer og ytterdører.

Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.

Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten.

Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører.

Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

Vedlikeholdsplikten omfatter ikke utskifting av sluk, vinduer, ytterdører og sprinkleranlegg.

Seksjonseier er ansvarlig for at bruksenheten er utstyrt med påbudt brannvernutstyr, og at dette fungerer og er i forskriftsmessig stand.

Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskiftning, etter denne bestemmelsen. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren.

Vedlikehold av eiendommens fellesareal, ute og inne, med bygninger, fellesrom, fellesarealer, inngangsdører, anlegg og utstyr, besørges og bekostes av sameiet, jf. dog § 5 nest siste og siste ledd.

 

 

§4

VEDLIKEHOLDSFOND

Årsmøtet vedtar avsetning til fond til dekning av fremtidige vedlikeholdsutgifter, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. De beløp seksjonseierne skal innbetale til fondet, innkreves i den månedlige betaling til dekning av fellesutgiftene.

 

§5

FELLESUTGIFTER

Fellesutgifter er utgifter ved eiendommen som ikke er knyttet til den enkelte bruksenhet. Styret fastsetter størrelsen på de akontobeløp som den enkelte sameier skal betale forskuddsvis per termin. Endring av akontobeløp kan tidligst tre i kraft etter en måneds varsel.

Fellesutgiftene fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameiebrøkene, med mindre annet følger av disse vedtekter eller annet vedtas på den måte lov og vedtekter foreskriver.

Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

De andre sameierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp på det tidspunkt da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Eier av seksjon nr. 18 hærer enhver kostnad/utgift vedrørende glasstaket over seksjon nr. 18, herunder kostnader/utgifter til drift/vedlikehold og utskiftning.

Eier av seksjon nr. 66 hærer enhver kostnad/utgift vedrørende glasstaket over seksjon nr. 66, herunder kostnader/utgifter til drift/vedlikehold og utskiftning.

Eier av seksjon nr. 86 bærer enhver kostnad/utgift vedrørende glasstaket over seksjon nr. 86, herunder kostnader/utgifter til drift/vedlikehold og utskiftning.

Eier av seksjon 1 bærer alle direkte henførebare kostnader knyttet til seksjon nr. 1. I tillegg dekker eier av seksjon nr. 1 en forholdsmessig andel av felleskostnader knyttet til felles kommunikasjonsareal (veier, m.v.), der den forholdsmessige andel skal fastsettes skjønnsmessig basert på faktisk bruk. For øvrig dekker eier av seksjon l ingen andre felleskostnader. Styret kan ta avgjørelse på vegne av sameiet for å fastsette den aktuelle andel av felleskostnader som eier av seksjon nr. 1 skal dekke når det gjelder felles kommunikasjonsareal.

 

§6

REGISTRERING AV SAMEIERE

Sameiets styre skal underrettes om alle overdragelser og leieforhold.

 

§7

VALGKOMITE

Valgkomiteen for sameiets styre skal bestå av 4 medlemmer.

Medlemmer av sameiets sittende styre kan ikke velges, men avtroppende styremedlemmer kan velges inn i valgkomiteen.

Nye kandidater til styret kan foreslås både av valgkomiteen og av den enkelte sameier. Ordinært årsmøte skal hvert år velge to medlemmer til valgkomiteen for to år.

Valgkomiteen velger selv sin leder. Lederen av valgkomiteen har dobbeltstemme i saker hvor det skal stemmes. Valgkomiteen fremmer forslag på kandidater til de verv som skal besettes iht sameiets vedtekter.

Valgkomiteen skal ha en bred sammensetting, ha representanter fra begge kjønn og ha representanter fra forskjellige bygg i sameiet.

 Nye kandidater til sameiets styre skal vurderes i forhold til kriterier som:

  •  Kompetanse i forhold til funksjon
  • Kjønn - lik kjønnsmessig fordeling er et mål
  • Alder - forsøke å få et styre med representanter i «alle aldre»
  • Sikre at flest mulig bygg i sameiet blir representert i styret.

Kandidatene skal presenteres i innkallingen til årsmøtet med en kort beskrivelse.

 

 

§8

ÅRSMØTET

Den øverste myndighet i sameiet utøves av årsmøtet.

Ordinært årsmøte skal holdes hvert år innen utgangen av juni. Styret skal på forhånd varsle seksjonseierne om dato for møtet og om siste frist for å innlevere saker som ønskes behandlet.

Ekstraordinært årsmøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

Alle sameiere har rett til å delta i årsmøte med forslags-, tale-, og stemmerett, jf. <log§ 11 første ledd. For boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å være til stede og til å uttale seg.

Styremedlemmer, forretningsfører og leier av boligseksjon har rett til å være til stede i årsmøte og til å uttale seg. Styreleder og forretningsfører har plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart unødvendig, eller de har gyldig forfall.

En sameier kan møte ved fullmektig. Fullmakten kan når som helst tilbakekalles. Sameieren har rett til å ta med en rådgiver til årsmøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom årsmøtet gir tillatelse. Revisor har rett til å være tilstede på årsmøtet og har rett til å uttale seg.

 

§9

SAKER SOM BEHANDLES PÅ ORDINÆRT ÅRSMØTE

Det ordinære årsmøtet skal:

  • konstituere seg,
  • velge to referenter
  • velge to til å medunderskrive protokollen
  • behandle styrets årsberetning,
  • behandle og eventuelt godkjenne styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår,
  • orienteres om inneværende års budsjett
  • velge styrets leder, styremedlemmer og/eller varamedlemmer dersom noen av disse er på valg,
  • fastsette vederlag til styremedlemmene.
  • behandle andre saker som er nevnt i innkallingen.
  • velge valgkomite

Saker utover ovennevnte behandles ikke.

Hvis alle seksjonseierne er til stede på årsmøtet og stemmer for det, kan årsmøtet også ta beslutning i saker som ikke står i innkallingen. At saken ikke er nevnt i innkallingen, er ikke til hinder for at styret kan innkalle til nytt årsmøte for å avgjøre forslag som er fremsatt i møtet.

 

 

§10

MØTELEDELSE, INNKALLING, M.V.

Årsmøtet skal ledes av styrelederen med mindre årsmøtet velger en annen møteleder som ikke behøver å være sameier.

Styret innkaller årsmøtet med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue (20) dager. Styret kan om nødvendig innkalle til ekstraordinært årsmøte med kortere varsel, men varselet kan aldri være kortere enn tre dager.

Innkallingen skal skje skriftlig. Som skriftlig regnes også elektronisk kommunikasjon. Innkallingen skal tydelig angi de sakene årsmøtet skal behandle. Skal årsmøtet kunne behandle et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels fl.ertall av de avgitte stemmene, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.

Saker som en seksjonseier ønsker behandlet i det ordinære årsmøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det før fristen etter §8

Blir det ikke innkalt til årsmøte som skal holdes etter loven, vedtekter eller vedtak fattet på årsmøte, kan en sameier, et styremedlem eller forretningsfører kreve at skifteretten snarest, og for sameiernes felles kostnad, innkaller til årsmøte. Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som gjøres av årsmøtet. Protokollen skal holdes tilgjengelig for same1eme.

 

§ 11

STEMMEVEKT, FLERTALLSKRA V M.V.

Hver seksjon gir en stemme. Det er dog ikke stemmerett knyttet til seksjon nr. 124.

Med de unntak som følger av lov eller vedtektene avgjøres alle saker med alminnelig (simpelt) flertall av de av gitte stemmer. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning.

Det kreves minst to tredjedeler flertall av de avgitte stemmene i årsmøtet for vedtak om:

a)  ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold,

b)  omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter,

c)  salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap,

d)  andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning,

e)  samtykke til endring av formål for bruksenhet,

f)  samtykke til reseksjonering som medfører økning av det samlede stemmeantallet,

g)  tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene.

Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere.

Beslutninger som utelukkende angår seksjon l og således ikke berører de øvrige seksjonene, kan, uten hensyn til hva som ellers måtte følge av nærværende vedtekter, fattes av seksjon 1'seier alene. Enhver kostnad som følge av dette skal dekkes av seksjon l alene.

Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt.

 

§ 12

STYRET

Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en leder, en nestleder og tre andre medlemmer samt inntil 2 varamedlemmer; 1.- og 2. vara.

Styret velges av årsmøtet med vanlig flertall. Styremedlem og vara-medlemmer tjenestegjør i to år om ikke annet er bestemt av årsmøtet.

Styrets leder og nestleder velges særskilt.

Bare fysiske personer kan velges som styremedlem.

Styret skal i første styremøte etter årsmøtet konstituerer seg og velge en kontaktperson økonomi (kasserer), en kontaktperson bygg og tekniske anlegg og en kontaktperson IK og sikkerhet. Nestleder og kontaktperson for drift og vedlikehold bør begge bo i sameiet. Dersom et styremedlem må trekke seg rykker 1. vara opp o.s.v.

 

§ 13

STYRETS KOMPETANSE, M.V.

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i årsmøtet. Styret har herunder, i samsvar med§ 31 i lov om eierseksjoner, å treffe alle bestemmelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.

Avgjørelser som kan fattes av et vanlig flertall i Årsmøte, kan også fattes av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtets vedtak i det enkelte tilfelle.

I felles anliggender representerer styret sameierne og forplikter dem med underskrift av styrets leder og nestleder i fellesskap.

Styret skal arrangere informasjonsmøte en til to ganger per år angående pågående saker av allmenn interesse.

 

§ 14

OM STYREMØTET

Styreleder skal sørge for at det avholdes styremøter så ofte som det trengs. Ett styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles.

Styremøtene ledes av styrelederen. Er ikke styreleder til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder.

Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med vanlig flertall. Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene.

Styret skal føre protokoll fra styremøtene. Alle de fremmøtte styremedlemmene skal undertegne protokollen. Protokollen skal angi tid og sted for møtet, hvem som deltok, hvem som var møteleder, hvilke saker som ble behandlet, hva som ble besluttet, og hvem som eventuelt stemte imot beslutningene. Den enkelte seksjonseier har ikke krav på å gjennomgå protokollen.

Mindretallets standpunkt skal protokolleres når mindretallet ber om det.

 

 

§ 15

REGNSKAP OG REVISJON

Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel.

A-konto innbetalinger til vedlikeholdsfond og oppvarming skal føres på separate kontoer. Regnskap for foregående kalenderår skal legges frem på ordinært årsmøte.

Styret skal sørge for at det blir ført regnskap og utarbeidet årsregnskap og årsberetning i samsvar med bestemmelsene gitt i eller i medhold av regnskapsloven.

Sameiet skal ha statsautorisert eller registrert revisor.

Sameiets revisor velges av årsmøtet og tjenestegjør inntil ny revisor velges.

 

§ 16

FORRETNINGSFØRER, M.V.

Årsmøtet kan med vanlig flertall vedta at sameiet skal ha en forretningsfører.

Det hører inn under styret å ansette forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt å si dem opp eller gi dem avskjed. Ansettelsen kan bare skje på oppsigelse med en oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks måneder. Med to tredjedels flertall kan årsmøtet samtykke i at avtale om forretningsførsel gjøres uoppsigelig fra sameiets side for et lengre tidsrom, men ikke former enn fem år.

I saker som gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold, kan forretningsføreren representere sameierne på samme måte som styret.

 

§ 17

PÅLEGG OM SALG

Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å seige seksjonen. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Pålegg om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt.

 

§ 18

FRAVIKELSE

Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13.

 

§ 19

BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER

Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger etc., kan bare skje etter en samlet plan for den enkelte bygning og etter forutgående godkjennelse fra styret. Det samme gjelder andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet ikke går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold, jf. § 11 tredje ledd, jf. dog § 11 nest siste ledd.

Sameier kan ikke sette opp utvendig antenne.

Tiltak av vesentlig betydning for de øvrige sameierne skal styret alltid forelegge for årsmøtet til avgjørelse, jf. dog § 11 nest siste ledd.

Alle bygningsmessige arbeider som ikke krever samtykke/godkjennelse fra årsmøtet, men som skal meldes til bygningsmyndighetene, må uansett godkjennes av styret før byggemelding sendes.

 

§20

ENDRINGER I VEDTEKTENE

Endringer i sameiets vedtekter kan bare vedtas på årsmøtet med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmer, om ikke loven stiller strengere krav, herunder stiller krav om tilslutning fra de sameiere det gjelder. § 30 tredje ledd i lov om eierseksjoner gjelder også her.

 

§21

HABILITETSREGLER

Ingen kan delta i en avstemning om

a)  et søksmål mot en selv eller ens nærstående

b)  ens eget eller ens nærståendes ansvar overfor sameiet

c)  et søksmål mot andre eller andres ansvar overfor sameiet dersom egen interesse i saken er vesentlig og kan stride mot sameiets interesser

d)  pålegg eller krav etter eierseksjonsloven §§ 38 (pålegg om salg) og 39 (utkastelse) som er rettet mot en selv eller ens nærstående.

Første ledd gjelder også for den som opptrer ved eller som fullmektig.

Et styremedlem må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller en nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. Det samme gjelder for forretningsføreren.

 

§22

FORHOLDET TIL LOV OM EIERSEKSJONER

For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 16. juni 2017 nr. 65.